நிலம் வாங்கும் முன்...

நிலத்தில் முதலீடு செய்வது என்பது மற்ற முதலீடுகளைக் காட்டிலும் அதிக வருமானம் ஈட்டித் தரும் எனச் சொல்லப்படுகிறது. ஆனால் நிலத்தில் முதலீடு செய்யும் முன் சில அம்சங்களைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

1. தாய்ப் பத்திரம் கடந்த 30 ஆண்டுகளுக்குச் சரி பார்க்கப்பட வேண்டும்.

2. தற்போது உரிமையாளாரின் அசல் ஆவணங்கள் சரிபார்க்கப்பட வேண்டும். மேலும் தற்போதைய விற்பனையாளரின் பெயரில் பட்டா உள்ளதா என்று உறுதிப்படுத்திக் கொள்ள வேண்டும். மேலும் அந்தப் பட்டாவை ஆன்லைனில் சரிபார்க்க வேண்டும்.

3. நில அளவைப் படங்கள் (Field Measurement Book FMB) சரிபார்க்கப்பட வேண்டும்.

4. நில உபயோக வரைபடத்தை (Land Use Maps) ஆன்லைன் மூலம் சரிபார்க்க வேண்டும். சென்னைப் பெருநகர வளர்ச்சிக் குழுமம் (CMDA) கீழ் உள்ள அனைத்து கிராமங்களிலும் நில உபயோக வரைபடம் தெளிவாகக் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது. குறிப்பாகச் சொல்ல வேண்டுமானால் இதில் குடியிருப்புப் பகுதிகளில் என்று குறிப்பிடப்பட்டிருந்தால் அங்கு வணிகம் அல்லது தொழிற்சாலை கட்டுவதற்கான கட்டிடங்களுக்கு அனுமதி வழங்கப்படாது.

5. நிலம் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையில் உள்ளது என்று உறுதிப்படுத்திக்கொள்ள வேண்டும். நகர ஊரமைப்புத் திட்ட இயக்ககம் (DTCP) அல்லது சென்னைப் பெருநகர் வளர்ச்சிக் குழுமத்தால் (CMDA) அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையாக இருக்க வேண்டும். பஞ்சாயத்துத் தலைவரால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையாக இருக்கக் கூடாது. ஏனெனில் தமிழ்நாட்டைப் பொருத்த வரை வீட்டு மனைக்கு அங்கீகாரம் வழங்கும் அதிகாரம் பஞ்சாயத்துத் தலைவருக்கு இல்லை. மேலும் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையின் விவரங்கள் ஆன்லைன் மூலம் சரிபார்க்கப்பட வேண்டும் (இச்சேவை சிஎம்டிஏவின் இணையதளத்தில் 2000-ம் ஆண்டு முதல் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையின் விவரங்கள் ஆன்லைனில் சரிபார்க்கலாம். அதே டிடிசிபியால் கடந்த 5-6 ஆண்டுகளாக அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையின் விவரங்கள் ஆன்லைனில் சரிபார்க்கலாம்.

6. அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையின் நிபந்தனை ஏதேனும் இருந்தால் அந்த நிபந்தனைகள் பூர்த்தி செய்யப்பட்டுள்ளனவா என்று சரிபார்க்க வேண்டும்.

7. உயரழுத்த மின் கம்பிகள் மனையின் மேல் இருக்கக் கூடாது.

8. மனை வாங்கும் முன் அந்த மனையின் மீது அரசாங்கத்திடமிருந்து கட்டுபாடுகள் ஏதும் இல்லை என்று உறுதிப்படுத்திக்கொள்ள வேண்டும். உதாரணத்திற்கு அரசாங்கத்தால் பிற்படுத்தப்பட்டோர், பழங்குடியினருக்கு இலவசமாக நிலங்கள் வழங்கப்படும். அந்த நிலத்தில் இச்சமுதாயத்தைச் சார்ந்தவரைத் தவிர வேறு எவருக்கும் சம்பந்தப்பட்ட நிலங்களை பயனாளி விற்கக் கூடாது போன்ற சில நிபந்தனைகள் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும்.

9. 2,500 சதுர மீட்டருக்கு மேல் (26,900 சதுர அடி) அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனை இருப்பின் 10 சதவீத நிலத்தைத் திறந்த வெளி இட ஒதுக்கீடு (Open Space Reservation-OSR) ஒதுக்க வேண்டும். இந்த இடத்தை தானப் பத்திரம் மூலம் அரசுக்குப் பதிவு செய்ய வேண்டும். 10,000 சதுர மீட்டர்க்கு மேல் (1,07600 சதுர அடி) அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனை இருப்பின் (சாலையைத் தவிர்த்து) பொதுச் சேவைகளுக்குக் (கல்விக் கட்டிடம், தபால் நிலையம், காவல் நிலையம், பூங்கா) ஒதுக்கீடு செய்ய வேண்டும். மேலும் 10 சதவிகித நிலத்தைப் பொருளாதாரத்தில் பின் தங்கிய நபர்களுக்கு ஒதுக்கீடு செய்ய வேண்டும். ஒருவேளை ஒதுக்கீடு செய்ய முடியாவிட்டால் அந்த 10 சதவீத நிலத்தை நில அமைப்பில் இருந்து 5 கீ.மி. சுற்றளவை உள்ள இடத்தில் அரசாங்கத்திற்குத் தானமாக வழங்க வேண்டும்.

10. நில உரிமையாளாரின் பெயரில் நில வரி செலுத்தப்பட்டுள்ளதா என்று சரிபார்க்க வேண்டும் (சென்னையைப் பொறுத்தவரை 4,800 சதுர அடிக்கு மேல் இருக்கும் நிலங்களுக்கு மட்டும் நில வரி வசூலிக்கப்படுகிறது).

11. ஒரு வேளை நில உரிமையாளர் பவர் பத்திரம் மூலம் முகவருக்குச் சில அதிகாரம் வழங்கியிருந்தால் அந்த அதிகாரம் நிலுவையில் உள்ளதா மற்றும் முதன்மையாளர் (நில உரிமையாளர்) உயிருடன்தான் உள்ளாரா என்று சரிபார்க்க வேண்டும். சார் பதிவாளர் அலுவலகத்திலிருந்து விற்பனையாளர் நகல் ஆவணப் பத்திரம் (Copy Document)) விண்ணப்பித்துப் பெற வேண்டும். மேலும் அந்த நகல் ஆவணத்தை விற்பனையாளர் ஆவணத்துடன் சரிபார்க்க வேண்டும். இவ்வாறாகச் செய்தால் மட்டுமே விற்பனையாளாரின் பத்திரத்தின் அசல் தன்மையை உறுதி செய்ய முடியும்.

12. நிலங்களின் அளவீடு பத்திரத்தில் குறிப்பிட்டுள்ளதுபோல் சரியாக உள்ளதா என்று சரிபார்க்க வேண்டும். (நிலத்தைச் சரியாக அளக்க வேண்டும்).

13. நிலத்தின் வழிகாட்டு மதிப்பு (Guidline Value) என்னவென்று பத்திரப் பதிவு இணையதளத்தின் மூலம் உறுதிப்படுத்திக் கொள்ள வேண்டும். அந்த வழிகாட்டு மதிப்புக்கு முத்திரை வரி மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும்.

14. கடந்த 30 ஆண்டுகளுக்கான சொத்தின் வில்லங்கச் சான்றிதழைச் சரிபார்க்க வேண்டும். சொத்தின் மேல் எந்த ஒரு வில்லங்கமோ அல்லது நீதிமன்ற ஆணையின் இணைப்போ இல்லை என்பதை உறுதிசெய்ய வேண்டும். மேலும் ஆன்லைன் மூலம் வில்லங்கச் சான்றிதழ் விவரங்கள் சரிபார்க்க வேண்டும் (இச்சேவை தற்போது ஆந்திரப் பிரதேசம், தெலுங்கானா, மகாராஷ்ட்ரா, தமிழ்நாடு, ஜார்க்கண்டில் மட்டும்தான் உள்ளது).

சுயதொழிலுக்கு வங்கி கடனுதவி பெறுவது எப்படி?

புதிதாக சுயதொழில் தொடங்க நினைப்பவர்களுக்குக் கிடைக்கும் வங்கிக் கடனுதவி, மானியம் பற்றிய தகவல்களைக் கூறுகிறார் சென்னை எம்.எஸ்.எம்.இ (MSME- Ministry of Micro, Small & Medium Enterprises) வளர்ச்சி மையத்தின் உதவி இயக்குநரான புனிதவதி.

புதிதாகத் தொழில் தொடங்கும் பெண்களுக்கு புதிதாக இயந்திர – தளவாடங்கள் மற்றும் உபகரணங்கள் வாங்க அரசு மூன்று திட்டங்களில் கடனுதவி வழங்க உதவி செய்வதுடன், அவற்றில் 25 சதவிகித தொகையை மானியமாகவும் வழங்குகிறது.

1. வேலை இல்லாதோருக்கு வேலை உருவாக்கும் திட்டத்தில் அதிகபட்சமாக சர்வீஸ் தொழில்களுக்கு ரூ.3 லட்சமும், உற்பத்தித் தொழில்களுக்கு ரூ.5 லட்சம் வரையும் கடனுதவி வழங்கப்படுகிறது. இதற்கு மாவட்ட தொழில் மையத்துக்கு நேரில் சென்று விண்ணப்பிக்க வேண்டும்.

2. பாரத பிரதமரின் வேலை உருவாக்கும் திட்டத்தில் அதிகபட்சமாக சர்வீஸ் தொழில்களுக்கு ரூ.10 லட்சமும், உற்பத்தித் தொழில்களுக்கு ரூ.25 லட்சம் வரையும் கடனுதவி வழங்கப்படுகிறது. இந்த திட்டத்துக்கு http://bit.ly/2aCchF8 என்ற இணையதளத்தில் விண்ணப்பிக்கலாம்.

3. புதிய சுயதொழில் முனைவோர் வளர்ச்சித் திட்டத்தில் அதிகபட்சமாக சர்வீஸ் மற்றும் உற்பத்தித் தொழில்களுக்கு ரூ.1 கோடி கடனுதவி வழங்கப்படுகிறது. இந்தத் திட்டத்துக்கு www.msmeonline.tn.gov.in/needs என்ற இணையதளத்தில் விண்ணப்பிக்கலாம்.
  
* முதலில் தாங்கள் தேர்ந்தெடுத்த தொழில், தொழிற்சாலை அமைக்கும் இடம், தொழிலை வெற்றிகரமாக நடத்திச்செல்ல திட்டமிட்ட பிளான் உள்ளிட்ட விரிவான திட்ட அறிக்கை தயார் செய்து, தொழில் தொடங்கவிருக்கும் பகுதிக்கு அருகிலுள்ள வங்கியில் வழங்க வேண்டும். திட்ட அறிக்கையை  வங்கி ஏற்றுக்கொள்ளும் பட்சத்தில், அந்தப் பகுதிக்கு உட்பட்ட மாவட்ட தொழில் மையத்தில் திட்ட அறிக்கைக்கு ஒப்புதல் பெற வேண்டும்.

முதல் திட்டத்துக்கு மட்டும் மாவட்ட தொழில் மையத்தில் விண்ணப்பம் பெற்று பூர்த்தி செய்து கொடுக்கலாம். பின்னர் அம்மையத்தினரால், விண்ணப்பதாரர் நேர்முகத்தேர்வுக்கு அழைக்கப்படுவார். தொடர்ந்து மேற்கண்ட மூன்று திட்டங்களில் உங்களுக்குப் பொருத்தமானதை தேர்வுசெய்து, உங்களுக்கு கடனுதவி செய்யலாம் என நீங்கள் குறிப்பிட்ட வங்கிக்கு சிபாரிசு செய்வார்கள். தொடர்ந்து வங்கியில் கடனுதவி பெறலாம்.

* எம்.எஸ்.எம்.இ டெவலப்மென்ட் இன்ஸ்டிட்யூட் சார்பில் சுயதொழில் செய்வ தற்கான ஒரு நாள், ஒரு வாரத்துக்கான பயிற்சி வகுப்புகள் இலவசமாகவும் கட்டண முறையிலும் நடத்தப்படுகின்றன. இதில் தாங்கள் தேர்ந்தெடுத்த தொழில், அதை வெற்றிகரமாகச் செய்வது, மார்க்கெட்டிங், லோன் பெறும் வழிமுறைகள் உள்பட சுயதொழில் பயிற்சியாக அளிக்கப்படும். குறிப்பாக dcmsme.gov.in இணையதளத்தில் சுயதொழில் தொடர்பான தகவல்கள், உள்நாட்டு மற்றும் வெளிநாட்டு கண்காட்சி நிகழ்வுகள், நடப்பு நிகழ்வுகள் குறித்த செய்திகள் வெளியிடப்படும். உள்நாட்டில், வெளிநாட்டில் நடைபெறும் கண்காட்சிகளுக்கு செல்லும் பெண் சுயதொழில் முனைவோர்களுக்கு அவர்களுக்கு ஆகும் பயணச் செலவில் 80-100 சதவிகிதத்தொகை மானியமாகக் கொடுக்கப்படுகிறது. பெண்கள் தாங்கள் உற்பத்தி செய்த பொருட்களை mahilaehaat-rmk.gov.in என்ற இணையதளத்தில் இலவசமாக டிஸ்ப்ளே செய்யலாம்.

* சுயதொழில் செய்ய நினைப்பவர்கள் தங்களுக்கான துறையை சரியாகத் தேர்தெடுத்து தங்களால் தொடர்ந்து செய்ய முடியுமா என பலமுறை யோசித்து, அதற்கு ஏதாவது தடை இருந்தால் சரிசெய்ய வேண்டும். பின்னர் தாங்கள் தயாரிக்க உள்ள பொருளின் தேவை, போட்டியாளர்கள், அதனை எந்த வழிகளில் விற்பனை செய்தால் வெற்றி கிடைக்கும் என்பதுபோன்ற பல விஷயங்களை ஆராய்ந்த பிறகே, புதிய தொழிலைத் தொடங்க வேண்டும். உற்பத்திப் பொருளை சிறிய அளவில் அக்கம்பக்கத்தினருக்கு விற்பனை செய்து பார்த்தாலே, சாதக பாதக அம்சங்கள் ஓரளவு தெரிந்துவிடும். பின்னர் அதனை மெருகூட்டி, மேம்படுத்தி தொழில் தொடங் கலாம். சுயதொழில் செய்யும் பலருக்கும் மார்க் கெட்டிங் பற்றிய விழிப்பு உணர்வு குறைவாக இருக்கிறது. தரமான பொருளை உற்பத்தி செய்து விற்கத் தெரியாமல் இருப்பவர்களும், மட்டமான பொருளை உற்பத்தி செய்து நன்றாக மார்க்கெட்டிங் செய்பவர்களும் கூட இருக்கிறார்கள். நம் பொருள் தரமாக இருப்பதுடன் அதனை எந்தெந்த வழிகளில் எல்லாம் விற்பனை செய்ய முடியுமோ, அந்த யுக்திகளைக் கையாளுவது பலன் கொடுக்கும். பணம் கொடுத்து மீடியாக்களில் விளம்பரம் செய்வது ஒரு ரகம். தரமான பொருட்களை விற்பனை செய்வதால் ஒரு வாடிக்கையாளர் மூலமாக அடுத்தடுத்த வாடிக்கையாளர்கள் கிடைப்பது மற்றொரு ரகம். கால மாற்றத்துக்கு ஏற்ப நம் பொருட்களை மதிப்புக்கூட்டல் செய்து விற்பனை செய்வதும் அவசியத்தேவை.

* சுயதொழில் தொடங்கும் முன்பு ஆயிரம் முறை யோசிக்கலாம். ஆனால், தொடங்கிய வுடன் ஒருமுறை முறைகூட நெகடிவாக யோசிக்கக் கூடாது. சுயதொழில் செய்தால் ஏற்ற இறக்கம் கட்டாயம் வரும் என்பதை மனதில் வைத்துக்கொள்ள வேண்டும். ஒருவேளை நஷ்டம் ஏற்பட்டாலும் அதனை தைரியமாக எதிர்கொண்டு மீண்டும் லாபத்தை நோக்கிய பாதையில் செல்ல வேண்டும்” என நம்பிக்கையோடு கூறுகிறார் புனிதவதி.