எகிறும் கைடுலைன் வேல்யூ... சுருளும் ரியல் எஸ்டேட்!

அதிர்ந்து போய்க் கிடக்கிறார்கள் சொந்தமாக வீடு அல்லது மனை வாங்கலாம் என்கிற ஆசையோடு இருந்த அப்பாவி மக்கள். காரணம், தமிழகம் முழுக்க சொத்துகளுக்கான கைடு லைன் வேல்யூ (அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு) கூடிய விரைவில் ஐந்து முதல் பத்து மடங்கு உயரப் போகிறது. இதனால் பத்திரச் செலவு மட்டுமே பல லட்சம் ஆகும் என்பதால், வீடு அல்லது மனை வாங்கத்தான் வேண்டுமா என்று யோசிக்க ஆரம்பித்து விட்டார்கள் மக்கள். இந்த பிரச்னையால ரியல் எஸ்டேட் பிஸினஸே சுருண்டுவிடுமோ என பிளாட் விற்பனையாளர்களும் புரோக்கர்களும் கலங்கிப் போயிருக்கிறார்கள்.

''தமிழ்நாடு அரசு 2007-ம் ஆண்டுக்குப் பிறகு இப்போதுதான் சொத்துக்கான கைடு லைன் வேல்யூவை உயர்த்த இருக்கிறது. கடந்த நான்கு ஆண்டுகளில் ரியல் எஸ்டேட் பெரிய அளவில் வளர்ந்ததால், இடத்தின் சந்தை மதிப்புக்கு இணையாக கைடு லைன் மதிப்பையும் உயர்த்த முடிவு செய்தது.புதிய கைடு லைன் வேல்யூ டிராஃப்ட் தயாரானதும் அதை இந்த மாதம் 15-ம் தேதியே அமலுக்கு கொண்டு வர நினைத்தது அரசாங்கம்.ஆனால், பஸ், பால் கட்டண உயர்வால் மக்கள் அதிருப்தியில் இருப்பதாக அரசுக்கு தகவல் போகவே, புதிய கைடு லைன் வேல்யூவை அமல்படுத்தும் முடிவை ஒரு மாதத்திற்குத் தள்ளி வைத்தது. இந்த ஒத்திவைப்பால் அரசுக்குப் பெரிய நஷ்டமில்லை. காரணம், தமிழ்நாட்டில் மார்கழி மாதத்தில் குறைந்த எண்ணிக்கையிலேயே சொத்து பத்திரப் பதிவு நடக்கும்'' என்றார், சென்னை தாம்பரத்தைச் சேர்ந்த சூரியன் புரமோட்டர்ஸ் அண்ட் டெவலப்பர்ஸ் நிறுவனத்தின் இயக்குநர்களில் ஒருவரான எம்.மணி.

சென்னையின் முன்னணி பில்டர் ஒருவர், ''தமிழக மக்களுக்குப் பொங்கல் பரிசாக தை மாதம் முதல் புதிய கைடு லைன் வேல்யூ அமலுக்கு வர வாய்ப்பிருக்கிறது. அதற்கான ஏற்பாடுகள் எக்ஸ்பிரஸ் வேகத்தில் நடந்து வருவதாக தகவல்'' என்று நம் காதில் கிசுகிசுத்தார்.இது உண்மையா என பத்திரப்பதிவு அலுவலக வட்டாரத்தில் விசாரித்ததில் 'யெஸ்’ என்றுதான் பதில் கிடைத்தது. இந்த தகவல் அரசல்புரசலாக இட விற்பனையாளர்கள் மற்றும் புரோக்கர்கள் மூலமாக மக்களைச் சென்றடைய, கூடுதல் கட்டணத்திற்கு பயந்து, அவசர அவசரமாக பத்திரங்களைப் பதிவு செய்து வருகிறார்கள் மக்கள். இதனால் தமிழகம் முழுக்க அனைத்து சார் பதிவாளர் அலுவலகங்களிலும் திருவிழாக் கூட்டம்தான்! நான்கைந்து வருடங்களுக்கு முன் 'பவர்’ வாங்கி பத்திரம் பதியாமல் இருந்தவர்கள்கூட இப்போது கடனை வாங்கியாவது பத்திரம் பதிந்து வருகிறார்கள்.

'புதிய கைடு லைன் வேல்யூவால் மக்களுக்குப் பாதிப்பு ஏற்படுமா?’ என சென்னை ரியல் எஸ்டேட் ஏஜென்டுகள் சங்கத்தின் செயலாளர் பத்ரேஷ் பி.மேத்தாவிடம் கேட்டோம்.

''பெரிய அளவில் பாதிப்பு ஏற்படும். தமிழக அரசின் புதிய கைடு லைன் வேல்யூவை அறிவியல்பூர்வமாக யோசித்து உயர்த்தாமல், இஷ்டத்துக்கு ஏற்றி இருக்கிறார்கள். உதாரணத்துக்கு, சென்னை பிராட்வே பகுதியில் பிரகாசம் சாலையில் (சாலையின் அகலம் சுமார் 60 அடி) ஒரு சதுர அடி மனையின் கைடு லைன் வேல்யூ தற்போது 5,500 ரூபாய். புதிய கைடு லைன் வேல்யூபடி இது 15,000 ரூபாயாக உயரப் போகிறது. சாலையின் அகலம் 60 அடி என்பதால் இங்கு மனை வாங்கினால் பல அடுக்கு மாடி வீடு கட்ட முடியும். கூடுதல் கட்டுமானப் பரப்பும் (எஃப்.எஸ்.ஐ.) கிடைக்கும்.

ஆனால், இதே ரோட்டுக்கு அருகிலுள்ள மலையப்பன் தெருவில் கைடு லைன் வேல்யூ 3,000 ரூபாயிலிருந்து 12,000 ரூபாயாக உயரப் போகிறது. இந்தத் தெருவின் அகலம் வெறும் 20 அடிதான். சந்தையின் மதிப்பும் 8,500 ரூபாய்தான். அதிக விலை கொடுத்து, அதிகமாக பத்திரப் பதிவு கட்டணம் செலுத்தினாலும் இந்தத் தெருவில் பெரிதாக அடுக்குமாடி குடியிருப்பு கட்ட முடியாது. இதனால் சொத்து வாங்குபவருக்கு பெரிய அளவில் லாபம் இருக்காது.

இதுபோன்ற குளறுபடிகள் புதிய கைடு லைன் வேல்யூவில் அதிகமாக இருக்கிறது. அதை சரி செய்தால் மட்டுமே, மக்கள் கொடுக்கும் விலை மற்றும் பத்திரப் பதிவு கட்டணம் நியாயமானதாக இருக்கும். சாலையின் அகலம் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு வசதிகளின் அடிப்படையில் கைடு லைன் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதுதான் நியாயம்'' என்றவர், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்க நினைக்கும் நடுத்தரவர்க்கத்து மக்கள் எப்படி பாதிக்கப்படுவார்கள் என்பதையும் சுட்டிக் காட்டினார்.

''மனைக்கான பத்திரப் பதிவு கட்டணம் பல மடங்கு அதிகரிக்கும்போது, அது அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் சதுர அடி விலையிலும் நிச்சயம் அதிகரிக்கத்தான் செய்யும். இது புதிய மற்றும் பழைய அடுக்கு மாடி குடியிருப்பு வாங்குபவர்களை பெரிய அளவில் பாதிக்கும். காரணம், இரண்டிலும் பிரிக்கப்படாத மனை (யூ.டி.எஸ்.) பதிவு செய்ய வேண்டி யிருக்கிறது. பல இடங்களில் தமிழக அரசின் இந்த கைடு லைன் வேல்யூ என்பது சந்தை மதிப்பைவிட மிகவும் அதிகமாக இருப்பதால், பத்திரப் பதிவுக்கே லட்சக்கணக்கான ரூபாய் செலவிட வேண்டியிருக்கும். ஆக மொத்தத்தில், நடுத்தர மக்கள் இனி வீடு வாங்குவது கனவில் மட்டுமே நடக்கும் நிகழ்ச்சியாக மாறிவிடும்!'' என்று பொறிந்து தள்ளினார்.

புதிய கைடு லைன் வேல்யூவால் ரியல் எஸ்டேட் கடுமையான பாதிப்புக்குள்ளாகும். அடுத்த ஒன்றிரண்டு ஆண்டுகளுக்கு ரியல் எஸ்டேட் தொழில் சுத்தமாகச் சுருண்டு படுத்துவிடும் என்றுதான் தமிழகத்தின் பல பகுதிகளைச் சேர்ந்தவர்களும் சொன்னார்கள். உதாரணமாக, மயிலாடுதுறையில் உள்ள ஜீஸஸ் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்தின் எஸ்.நெல்சன், ''புதிய கைடு லைன் வேல்யூ நடைமுறைக்கு வந்தால், ரியல் எஸ்டேட் தொழிலில் மிகப் பெரிய பாதிப்பு ஏற்படும்.

முன்பு ரெண்டு கிரவுண்டு வாங்கியவர்கள் இனி ஒரு கிரவுண்டே போதும் என்று நினைக்கத் தொடங்குவார்கள். தவணைத் திட்டங்களில் மனை வாங்க பணம் கட்டுபவர்கள், ஜனவரிக்குப் பிறகு புதிய வழிகாட்டி மதிப்புக்குதான் பத்திரம் பதிய வேண்டியிருக்கும். அப்போது பத்திரச் செலவு இரண்டு, மூன்று மடங்கு அதிகரிக்கும். இதனால் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு குறைந்து, தங்கம் போன்ற இதர முதலீடுகளில் பணத்தைப் போடத் தொடங்கி விடுவார்கள்'' என்றார்.

ஆனால், திருநெல்வேலியைச் சேர்ந்த ஜே.பி. ஜெய் லேண்ட் புரமோட்டர்ஸ் நிர்வாக இயக்குநர் ஜெயபாலின் கருத்து வேறு மாதிரியாக இருந்தது. ''சந்தை மதிப்புக்கு பத்திரப் பதிவு செய்பவர்களுக்கு, இந்த புதிய கைடு லைன் மதிப்பால் பெரிய பாதிப்பு இருக்காது. புதிய கைடு லைன் வேல்யூ நடைமுறைக்கு வந்த பிறகுதான் ரியல் எஸ்டேட்டில் என்ன மாற்றம் வரும் என்று சொல்ல முடியும். மக்களின் வாங்கும் சக்தி அதிகரிக்கும் பட்சத்தில் பெரிய அளவில் பாதிப்பு இருக்காது. பொதுவாக, கைடு லைன் வேல்யூ அதிகரித்தால் குறுகிய காலத்துக்கு ரியல் எஸ்டேட் தொழிலில் மந்த நிலை காணப்படும். அதன் பிறகு மீண்டும் சுறுசுறுப்பாகிவிடும்'' என்றார் நம்பிக்கையோடு.

கைடு லைன் வேல்யூ உயர்வதால் சொத்தின் விலை உயரும். உதாரணமாக, ஒருவர் 10 லட்ச ரூபாய் மதிப்புள்ள சொத்தை ஒரு லட்ச ரூபாய் பத்திரச் செலவு செய்து பதிகிறார் என்று வைத்துக் கொள்வோம்; புதிய கைடு லைன் வேல்யூபடி பத்திரச் செலவே இரண்டு லட்ச ரூபாய் ஆகிறது எனில், இனிவரும் காலத்தில் அவர் 12 லட்ச ரூபாய்க்கு கீழே அந்த சொத்தை விற்க மாட்டார். வாங்குபவரும் அதிக விலை கொடுக்க தயங்கவே செய்வார். இதனால் மாநிலம் முழுக்க ரியல் எஸ்டேட் பிஸினஸ் படுத்துவிட வாய்ப்பிருக்கிறது என்கிறார்கள் புரோக்கர்கள்.

''அண்மையில்தான் 'பவர்’ பத்திர கட்டணத்தை 50 ரூபாயிலிருந்து 10,000 ரூபாய்க்கு உயர்த்தியது அரசாங்கம். இப்போது கைடு லைன் வேல்யூவையும் உயர்த்தினால் இனி எங்களால் எப்படி ரியல் எஸ்டேட் தொழில் செய்ய முடியும்? ஏற்கெனவே விற்பனை டல்லடிக்கும் சமயத்தில் எங்கள் பாடு இனி திண்டாட்டம்தான்'' என்றார் பெயர் சொல்ல விரும்பாத கோவை புரோக்கர் ஒருவர்.

கைடு லைன் வேல்யூ, சந்தை மதிப்புக்கு இணையாக உயர்த்தப்படுவதால், இனி கறுப்புபணம் உள்ளே வருவது தடுக்கப்படும். இதனால், அரசின் வருமானம் அதிகரிக்கும். ஏற்கெனவே நிதிப் பற்றாக்குறை என்று சொல்லிக் கொண்டிருக்கும் அரசாங்கம் தனது வருமானத்தை உயர்த்திக் கொள்ள கைடு லைன் வேல்யூவை அதிகரிக்கிறது என்றாலும், அரசின் இந்த முயற்சி பொன்முட்டைக்கு ஆசைப்பட்டு வாத்தின் கழுத்தை நெறித்த கதை ஆகிவிடக்கூடாது என்பது தமிழக அரசாங்கத்திற்கு புரிந்தால் சரி.

- சி.சரவணன், நீரை.மகேந்திரன்