ரியல் எஸ்டேட் - அதிர்ச்சி தகவல்கள்

ரியல் எஸ்டேட்: விலையை தீர்மானிக்கும் மூன்றாவது கை!

ஒரு ஃபிளாட்டின் விலையை யாரெல்லாம் முடிவு செய்வார்கள்? வாங்குபவர் அல்லது விற்பவர், அடுத்து இந்த இரண்டு பேருக்கும் நடுவில் இருக்கும் புரோக்கர் என மொத்தம் இரண்டே பேர்கள்தான் முடிவு செய்கிறார்கள் என்கிறீர்களா? நீங்கள் மட்டுமல்ல; நிறைய பேர்கள் இப்படித்தான் நினைத்துக் கொண்டிருக்கிறார்கள்.

ஆனால், விலையை நிர்ணயம் செய்வதில் மூன்றாவதாக ஒரு வலுவான கை ஒன்றும் இருக்கிறது. ஆனால் அது அவ்வளவு வெளிப்படையாகத் தெரியாது. மர்மக் கை மாயாவியில் மாயாவி மறைந்துவிடுவார், அவரது கை மட்டும்தான் வெளியே தெரியும். ஆனால், இங்கே கை மட்டும்தான் மறைவாகச் செயல்படும்!

அந்த மூன்றாவது கை எது என்று கேட்கிறீர்களா? பல்வேறு அரசு அமைப்புகளைச் சேர்ந்த அதிகாரிகளின் கைதான் அது!

''கட்டடங்களுக்கான பிளானை பில்டர்கள் என்ன தான் தெளிவாகப் போட்டுக் கொடுத்தாலும், அரசு நிறுவனங்கள் அதற்கு அனுமதி அளிப்பதில் தாமதம் செய்து விடுகின்றன. தாமதம் என்றால் சாதாரண தாமதமில்லை. பெரிய அளவிலான கட்டுமானத் திட்டங்களுக்கு பிளான் அப்ரூவல் கொடுக்க மட்டுமே சி.எம்.டி.ஏ. கிட்டத்தட்ட 18 மாதம் எடுக்கிறது. இதனால், கட்டுமானச் செலவு ஒரு சதுர அடிக்கு ஆயிரம் ரூபாய்க்கு மேல் அதிகரிக்கிறது'' என்று புலம்புகிறார்கள் சென்னையின் பல முக்கிய பில்டர்கள்.

சென்னையைச் சேர்ந்த சோழா ஃபவுண்டேஷன்ஸ் நிறுவனத்தின் நிர்வாக இயக்குநர் எம்.கே. சுந்தரத்திடம் பேசினோம்.

''வீடுகளின் விலை உயர முக்கிய காரணம், சி.எம்.டி.ஏ- பிளான் அப்ரூவல் தாமதம் தான். சென்னையில் 3 கிரவுண்ட் மனையை 6 கோடி ரூபாய் கொடுத்து ஒரு பில்டர் வாங்குகிறார் என்று வைத்துக் கொள்வோம். இந்தத் தொகையை கையிலிருந்து பணம் போட்டு எந்த பில்டரும் வாங்குவதில்லை. குறைந்தது 15 சதவிகித வட்டிக்கு கடன் வாங்கித்தான் சமாளிக்கிறார்.

சி.எம்.டி.ஏ. ஆறு மாதம் தாமதம் செய்தாலே 90 லட்ச ரூபாய் வட்டி கட்ட வேண்டி யதாகி விடும். ஆக, ஒரு சதுர அடிக்கு சுமார் 700 ரூபாய் அதிகரிக்க சி.எம்.டி.ஏ.வின் தாமதம் ஒரு காரணம் ஆகி விடுகிறது. இதுவே ஒரு வருடம், இரண்டு வருடம் என அதிகரிக்கும் போது பில்டர்கள் இன்னும் அதிகமான வட்டி கட்ட வேண்டும். இந்தச் செலவெல்லாம் வீடு வாங்கு பவர்களின் தலை மீதுதான் விழுகிறது'' என்றார் சுந்தரம்.

இந்த பிரச்னை பற்றி பல பில்டர்களிடம் பேசிய போது, தங்கள் உள்ளக் குமுறலை கொட்டித் தீர்த்தார்கள். தங்கள் பெயரை வெளியே சொல்ல விரும்பாத அவர்கள் சொன்ன அதிர்ச்சித் தகவல்கள் இதோ..!

''சி.எம்.டி.ஏ.வின் தாமதம் தேவையில்லாத ஒன்று. உப்புசப்பில்லாத சாக்குபோக்கு சொல்லி தாமதப்படுத்துவதே அவர்களின் வேலையாக இருக்கிறது. சென்னையில் இருக்கும் சி.எம்.டி.ஏ.தான் தமிழகம் முழுக்க கட்டப்படும் பெரிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு ஒப்புதல் அளிக்க வேண்டும். பிளான் கொடுத்திருக்கும் இடத்தைப் பார்க்க விண்ணப்பித்த

3 அல்லது 5 மாதம் கழித்துதான் அதிகாரிகள் வருகிறார்கள். பல மாதம் கழித்து இடத்தைப் பார்க்க வந்துவிட்டு, 'புல் முளைத்திருக்கிறது, சகதியாக இருக்கிறது, தண்ணீர் நிற்கிறது, இதனால் எங்களால் இடத்தை அளக்க முடியவில்லை’ என்று சொல்லி அப்ரூவலை தாமதப்படுத்துகிறார்கள்.

உள்ளூர்க்காரர்களின் நிலைமையாவது பரவாயில்லை. வெளிமாவட்டங்களிலிருந்து அப்ரூவல் வாங்க விண்ணப் பித்தவர்களின் பாடுதான் திண்டாட்டம். சென்னையில் ஓட்டலில் அறை எடுத்து தங்கி அப்ரூவல் வாங்கி முடிப்பதற்குள் செலவு எகிறிவிடுகிறது.

''பிளான் அப்ரூவல் தாமதமாவதற்கு சி.எம்.ஏ.டி. அதிகாரிகள் சொல்லும் காரணம், போதிய வாகன வசதி இல்லை என்பதே. ஆனால், உண்மையான காரணம், சி.எம்.ஏ.டி. அதிகாரிகளின் வேகம் படு ஸ்லோ என்பதே. சி.எம்.டி.ஏ. வாரத்தில் ஐந்து நாட்கள்தான் (திங்கள் முதல் வெள்ளி வரை) இயங்குகிறது. ஒன்றிரண்டு நாள் சேர்ந்து விடுமுறை வந்தால், வேலை நாட்கள் இன்னும் குறைகிறது.

விடுமுறை முடிந்து வந்தாலும் உடனே வேலையைச் செய்து முடிக்கிற வழக்கமும் இல்லை. இதனால் சி.எம்.டி.ஏ. அலுவலகமே கதி என பலரும் கிடப்பதை எப்போதும் பார்க்கலாம். இதைத் தட்டிக் கேட்கவும் முடியாது. காரணம், அப்ரூவலுக்கு மீண்டும் அவர் களிடம்தானே போக வேண்டும்? எனவேதான் பல பில்டர்கள் வேறு வழி இல்லாமல் சகித்துக் கொண்டிருக்கிறார்கள்'' என்று நொந்து போய்ச் சொல்கிறார், தென் சென்னை பகுதியைச் சேர்ந்த பழுத்த அனுபவம் உள்ள பில்டர் ஒருவர்.

அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையில் சதுர அடிக்கு சுமார் 100 ரூபாய் என்ற அளவுக்கு முக்கிய அரசு அமைப்புகளை 'கவனிக்க’ செலவாகிறது என்பது பெரும்பாலான பில்டர்கள் காட்டும் கணக்கு. இதுதவிர, பல சிறிய துறைகளுக்கு மேலும் 100 ரூபாய் கவனிக்க வேண்டியுள்ளது.

அதாவது, ஒரு சதுர அடியின் விலை 4,500 ரூபாய் என்கிற கணக்கில் 1,000 சதுர அடி ஃபிளாட் வாங்கினால் அதன் விலை 45 லட்ச ரூபாய். அதில், ஒரு சதுர அடிக்கு 900 ரூபாய் வீதம் 9 லட்ச ரூபாய், கடனுக்கான வட்டி, அப்ரூவல் உள்ளிட்ட செலவுகளுக்கே போய்விடுகிறதாம். இந்த 'பிடுங்கல்’கள் முழுவதுமாக ஒழிந்தால்தான் வீட்டின் விலை குறையும் என்கிறார்கள் ரியல் எஸ்டேட் ஓனர்கள்.

பெரிய அளவிலான ஃபிளாட் களை கட்டும் பில்டர்கள் புலம்பல் இது என்றால், சிறிய அளவில் ஃபிளாட் கட்டுபவர் கள் சந்திக்கும் பிரச்னைகள் தனிக்கதை! அது குறித்து சொன்னார் சென்னை சித்தாலப்பாக்கத்தைச் சேர்ந்த பில்டர் ஒருவர்.

''ஓரிரு மாடிகள் கொண்ட சுமார் பத்து வீடுகளுக்கு உட்பட்ட கட்டுமானத்துக்கு சம்பந்தப்பட்ட முனிசிபாலிட்டி/ பஞ்சாயத்திடம் அனுமதி வாங்க வேண்டி இருக்கிறது. இதுபோன்ற இடங்களில் உள்ளாட்சி அமைப்பில் இருப்பவர்களில் ஆரம்பித்து மின்சார வாரியம் வரை 'தனியே’ வேறு செலவழிக்க வேண்டி இருக்கிறது. இந்தத் தொகை, வீட்டின் விலையில் ஏற்றப் பட்டு விடுகிறது. கடைசியில் விலையை ஏற்றி விற்கிறார்கள் என்று எங்களுக்குத்தான் கெட்ட பேர்'' என்றார் அந்த பில்டர்.

இவை ஒருபுறமிருக்க, பெரிதோ, சிறிதோ ஃபிளாட் கட்டி முடித்தபிறகு 'கம்பிளிஷன் சர்ட்டிபிகேட்’ வாங்குவது இருக்கிறதே அதற்கும் படாத பாடு படவேண்டி இருக்கிறதாம். இதற்காக வேறு மூன்று மாதம் அலைய வேண்டியிருக்கிறது.

'அக்ஷயா ஹோம்ஸ்’ நிறுவனத்தின் நிர்வாக இயக்குநரும், 'இந்திய ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்ஸ்’ கூட்டமைப்பின் (சிஸிணிஞிகிமி) கௌரவ செயலாளருமான சிட்டிபாபுவிடம் இதுபற்றி பேசினோம். ''இந்தியாவிலே தமிழ்நாட்டில்தான் கட்டட அனுமதி அளிக்க அதிக நாட்கள் எடுத்துக் கொள்ளப்படுகிறது. இங்கு 18 முதல் 20 மாத தாமதம் என்பது சாதாரணமாக இருக்கிறது.

இதனாலே ஃபிளாட்களின் விலை கண்டபடி அதிகரித்துவிடுகிறது. மேலும், அரசுக்கு கட்டணங்கள் மற்றும் வரியாக மட்டுமே 33% சதவிகிதம் கட்ட வேண்டி யிருக்கிறது. குடியிருப்பு அத்தியாவசியம் என்பதை கருத்தில் கொண்டு மத்திய, மாநில அரசுகள் இந்த வரியை குறைக்க நடவடிக்கை எடுப்பது அவசியம்.

பல்லடுக்கு அடுக்கு மாடிக் குடியிருப்பு கட்ட சுமார் 50 அரசு அமைப்புகளிடம் அனுமதி வாங்க வேண்டி யிருக்கிறது. இதற்கே பெரிய அளவில் காலதாமதமாகிறது. சிங்கிள் விண்டோ சிஸ்டம் (ஒரே இடத்தில் அனைத்து அனுமதி) கொண்டு வருவது மூலம் இந்த காலதாமதத்தை தவிர்த்து, கட்டுமானச் செலவை கணிசமாக குறைக்க முடியும்.

இது குறித்து மத்திய மாநில அரசுகளுடன் பேசி வருகிறோம். இது விரைவில் வருவதற்கான வாய்ப்பு இருக்கிறது. அப்போது 2-3 வாரத்தில் அனைத்து அப்ரூவல்களும் கிடைத்து கட்டுமானப் பணி தொடங்க வாய்ப்பு இருக்கிறது'' என்று பாசிட்டிவ் ஆக முடித்தார்.

நடக்கிறதா? பார்ப்போம்..!